铜仁地区行政公署办公室关于印发铜仁地区简化土地开发整理项目管理程序的规定的通知

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解读最新司法解释：谨防土地转让“一土二卖”

张晓达


最近，最高人民法院继“征求意见稿”之后正式发布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”），“解释”从司法审判的角度对土地出让、转让以及房地产合作开发中各种合同纠纷的认定以及处理方式做出了明确规定，从“解释”的详细内容来看，根据笔者的经验，解决的都是目前土地交易、房地产合作开发现实中最常见、最典型的纠纷，每一部分条文都具有很强的针对性，非常有价值，值得引起广大房地产业相关人士足够的重视。
相对于房产交易，尤其是商品房的买卖交易，目前对于前期的土地交易，尤其是土地二级市场的买卖交易，缺乏完善的法律制度规范以及相应的行政管理制度，极易出现各种纠纷，此次“解释”的第10条就专门对土地转让中出现“一土二卖”的纠纷时如何处理做出了明确的规定，虽然内容只有短短的一条，但对于土地买家防范购买风险、成功获取所购土地却是至关重要的。

一.“一土二卖”谁能最终获得土地权利

所谓“一土二卖”是指，在土地二级市场中，卖家出于利益考虑或者恶意欺诈预付土地款等原因，将其拥有的土地使用权先后转让给两个或者多个买家，并都与之签订了相应的《国有土地使用权转让合同》。一旦出现前述情况，必将出现纠纷，因为，除非违反有关土地转让方面的禁止性规定（例如：未开发完成总投资的25%以上），否则上述的多份转让合同都是有效的，理论上，每个买家都有权要求办理土地使用权的变更登记手续，以获得所购土地的使用权，但肯定的是，最终只能有一个买家真正获得土地使用权，其他买家都将遭受损失。

在此，我们可以先将“一土二卖”与商品房交易中的“一房二卖”问题进行比较，之后，不难得出这样的结论：目前的土地交易制度中缺乏“买卖合同登记制度”。在商品房交易中，无论是期房买卖的《预售合同》还是现房的《买卖合同》，都有合同登记制度，其意义在于：进行了登记的合同具备优先性，该合同的买方最终有权办理所买卖房屋的过户登记，从而能够预防和解决“一房二卖”的问题；另一方面，买家在签订合同之前也可以到相关的登记机构进行查询，以防止卖家恶意签订合同，骗取预付款的可能。
那么，在土地转让合同缺乏登记制度的情况下，如何确定多份转让合同的优先性？“解释”给出了明确的答案：

1.已经办理土地使用权变更登记手续的，理所当然已获得了土地的使用权；
2.若多份转让合同均未办理土地使用权变更登记手续，则已先行合法占有投资开发土地的买方有权优先请求卖方履行土地使用权变更登记等合同义务的，从而最终获得土地的使用权；
3.若多份转让合同的买方均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，则先行支付土地转让款的买方有权优先请求卖方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，从而最终获得土地的使用权；
4.若多份转让合同均未履行，依法成立在先的合同买方有权优先请求卖方履行，从而最终获得土地的使用权。而合同成立的时间一般来说就是合同双方在合同上签字盖章的时间。
对上述规定进行一个总结，实际上确定多份土地转让合同优先性的规则是：先变更登记、再占有、再付款、再合同成立。

二.违约责任并不能吓倒恶意违约者

正是由于缺乏“买卖合同登记制度”，买方在签订合同时确实很难了解卖方是否已经将土地转让给了其他人，也不能完全避免卖家恶意违约将土地再卖给其他人。所谓恶意违约，是指卖家将土地转让了一个买家A之后，若有其他的买家B愿意出更高的价钱购买土地，而高出的价格又超过卖家违反前一个交易合同需要承担的赔偿责任时，卖家故意违约不向A而是向B交付土地、办理相关的土地是使用权变更手续。

因此，在签订土地转让合同时，买家应当注意以下几点：

一是，做适当的事前调查，包括所要购买的土地是否已经办理了使用权变更登记；到现场考察一下，土地是否已经交由其他人占有开发等等；

二是，尽量根据上述优先性规则，尽快办理土地使用权变更手续或者让卖家交付土地，谨防卖家恶意违约；

三是，尽量明确约定较大数额的违约金，一方面能够增加卖家恶意违约的难度，另一方面，一旦无法获得土地，仍然能够基于转让合同要求卖家赔偿损失。在此，有一点值得注意：最高人民法院曾就商品房买卖出台过一个《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第8条对于开发商“一房二卖”的行为加重了其赔偿责任，增加了“不超过已付房款一倍”的惩罚性赔偿责任。相比之下，此次“解释”对于卖家“一土二卖”的赔偿责任仅仅只规定适用《合同法》的相关规定。

三.注意视为“土地转让合同”的特殊情形
在此次“解释”中，有一种特殊的情况被认定为土地转让：根据《解释》第24条的规定，在房地产合作开发中，若在相应的合同开发合同中约定，提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益，则此合同将被认定实际上是一个土地转让合同。此时，合作双方的权利义务应当依据土地转让的有关法律法规予以确认，自然也包括了“一土二卖”规则的适用。



北京市工商行政管理局


网站名称注册管理暂行办法

（2000年9月1日）

第一章 总 则
第一条
为了规范网站名称注册登记秩序，保护网站所有者的合法权益，制定本办法。
第二条
网站名称注册实施全国统一注册，网站所有者应遵守本办法。
第三条
北京市工商行政管理局是国家工商行政管理局授权对全国注册网站名称进行统一注册试点的主管机关（以下简称注册主管机关），对网站名称实施注册登记管理。
第四条
本办法所称网站所有者是指网站域名的所有者，合同另有约定的从其约定。
本办法所称注册网站名称是指网站所有者通过网站名称注册程序，领取《网站名称注册证书》后所获得的网站名称。
本办法所称注册网站名称申请人是指在中国境内依法登记注册的法人和其他合法组织以及能够承担民事责任的公民个人。
本办法所称网站运营是指注册主管机关能够通过申请人提供的域名查找到标有注册网站名称的该网站主页。
第五条 网站所有者应当申请对其网站名称注册。
第六条
每个网站最多可以申请三个注册网站名称。
第七条
网站所有者对其所注册网站名称享有专有权，任何单位和个人不得擅自在其所拥有的网站上使用与他人注册网站名称相同的名称。
第八条
注册主管机关有权纠正已经注册登记的不适宜的注册网站名称。
对于已经注册登记的不适宜的注册网站名称，任何单位和个人可以申请注册主管机关予以纠正。

第二章 注册网站名称的构成
第九条
注册网站名称可由汉字、英文字母、数字或其组合构成。
第十条 注册网站名称不得含有以下内容和文字：
（一）有损于国家、社会公共利益的；
（二）可能对公众造成欺骗或者使公众误解的；
（三）有害于社会主义道德风尚或者有其他不良影响的；
（四）其他具有特殊意义的不宜使用的名称。
第十一条
注册网站名称含有以下内容的，需向注册主管机关提交有关证明材料：
（一）政党名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体名称；
（二）国际组织名称；
（三）驰名商标的文字部分；
（四）其它法律、法规有规定的。

第三章 注册网站名称的申请
第十二条
注册网站名称的申请人应当在线填写并提交网站名称注册申请。完成在线提交申请程序后，申请人应于三十日内以邮寄或当面递交等方式向注册主管机关提交相应的书面申请及证明材料。不能如期提交的，视同其撤回申请，申请人应重新办理申请手续。
第十三条
注册网站名称的申请人应当自完成在线申请注册网站名称之日起六十日内，开始网站的试运营，未在规定期限内试运营的，视同其撤回申请，并由注册主管机关予以公告。

第四章 注册网站名称的审查和核准
第十四条
申请人所填报的注册登记事项及书面申请材料应符合注册主管机关的要求。
第十五条
注册主管机关对申请人所申请的注册网站名称进行初步审定，对符合本办法有关规定的予以公告。
第十六条 注册网站名称的公告期为九十天。
第十七条
申请人所提交的书面申请资料填写错误或与在线提交的申请内容不符的，由注册主管机关责令申请人在十五日内修改并重新报送。
第十八条
有下列情形之一的，注册主管机关驳回申请，不予公告:
（一）申请的注册网站名称同他人已经注册的注册网站名称相同的。
（二）申请注册的网站名称中含有本办法第十条规定的内容和文字的；
（三）申请人未按期报送修改后的有关文件的；
（四）经修改后的文件仍不符合本办法有关规定的；
第十九条
两个或两个以上的申请人，以相同的网站名称申请注册的，注册主管机关对申请在先的网站名称予以初步审定并公告。
本办法实施之日前已经实际运营的网站，在本办法公布之日起九十日内适用使用在先原则。
第二十条
对初步审定并公告的注册网站名称，在公告期内任何单位和个人发现有下列情形之一的，均可向注册主管机关提出书面异议申请：
（一）与他人所拥有的企业、事业等单位名称相同的；
（二）与他人所拥有的注册网站名称近似并可能造成他人误认的；
（三）其他原因可能造成他人误认的。
第二十一条
对公告的注册网站名称未提出异议或经裁定异议不成立的，注册主管机关予以注册登记，颁发《网站名称注册证书》并予以公告；经裁决异议成立的，不予注册登记。
《网站名称注册证书》包括以下登记事项：网站名称序号、网站名称、网站所有者名称或姓名、域名等。
第二十二条
注册主管机关组织注册网站名称评审委员会，负责处理注册网站名称异议及其他有关注册网站名称的纠纷等事宜。

第五章 注册网站名称的变更及转让
第二十三条
《网站名称注册证书》中的登记事项发生变化的，注册网站名称所有者须在发生变化之日起三十日内向注册主管机关提交书面变更申请及有关变更证明材料。经注册主管机关核准后，收回其原有《网站名称注册证书》，重新颁发《网站名称注册证书》并予以公告。
其他登记事项发生变化的，注册网站名称所有者应在年度检验时向注册主管机关提交书面变更申请及有关变更证明材料，经注册主管机关核准后变更数据库。
前款登记事项发生变化，注册网站名称所有者也可以随时向注册主管机关提交书面变更申请及有关变更材料，经核准后变更数据库。
第二十四条
转让注册网站名称应由转让人和受让人共同向注册主管机关提出书面申请。注册主管机关核准后，收回转让人的《网站名称注册证书》，并向受让人重新颁发《网站名称注册证书》并予以公告。
第二十五条
受让人经注册主管机关确认后，获得注册网站名称专有权。转让人自新《网站名称注册证书》颁发之日起不再拥有注册网站名称的专有权。

第六章 注册网站名称的年度检验及注销
第二十六条
正式取得注册网站名称后，网站所有者应对其注册网站名称及相关内容向注册主管机关申请进行年度检验。
第二十七条
网站所有者申请注销注册网站名称的，应在停止运营之日起三十日内向注册主管机关提交书面注销申请，经注册主管机关核准后注销其注册网站名称，收回《网站名称注册证书》并予以公告。

第七章 注册网站名称的监督管理
第二十八条
注册网站名称的申请人在注册登记过程中有下列行为之一的，对未完成注册程序的，注册主管机关有权责令其改正；对已经完成注册程序的，注册主管机关可撤销其注册网站名称，收回《网站名称注册证书》并予以公告：
（一）弄虚作假，欺骗注册主管机关的；
（二）恶意抢注他人网站名称的；
（三）违反本办法第十条规定的；
（四）申请注册登记过程中有其他违反本办法规定行为的。第二十九条
网站所有者使用注册网站名称，有下列行为之一的，由注册主管机关责令改正，情节严重的可撤销注册网站名称，收回《网站名称注册证书》并予以公告：
（一）伪造、涂改、出租、出借、出卖、擅自转让《网站名称注册证书》的；
（二）对注册网站名称不进行年度检验的；
（三）注册网站连续一年不进行实际运营的。
第三十条
网站所有者使用和其他权利人所有的商标、字号、域名、企业名称、注册网站名称等相同或近似的注册网站名称，并从事与权利人相类似经营，造成他人误认的，由注册主管机关责令其改正不正当行为，情节严重的可撤销其注册网站名称，收回《网站名称注册证书》并予以公告。注册主管机关可同时根据有关法律法规的规定对其予以处罚。
第三十一条
网站所有者未经权利人许可擅自使用权利人所有的注册网站名称的，注册主管机关将依法予以处罚。网站所有者在该注册网站名称的权利人申请注册之前已经实际使用该网站名称的除外。
第三十二条
网站所有者冒用注册网站名称的，工商行政管理机关将根据有关法律、法规对其予以处罚。
第三十三条
除转让的注册网站名称外，注销或被注册主管机关撤销的注册网站名称，自注销或被撤销之日起一年内注册主管机关不予注册与之相同的网站名称。

第八章 附 则
第三十四条
本办法由北京市工商行政管理局负责解释。
第三十五条 本办法自二○○○年九月一日起实施。