济南市人民政府关于印发济南市人才居住证实施暂行办法的通知

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2011年国家提出未来五年计划新建保障性住房3600万套，2011年1000万套，2012年1000万套，后三年1600万套，保障性住房覆盖率达到20%。住建部副部长齐骥在“两会”期间表示，总体算下来，完成今年1000万套的任务，资金需求超过1.3万亿元，其中有8000多亿元通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集，剩余的5000多亿元将由中央、省级和市县政府通过各种渠道筹集。巨大的资金缺口是实现这一目标的最主要障碍，并且该保障性住房资的金又严重依赖政府财政投入。这一状况亟须得到改善，保障房建设及资金来源的多元化是大势所趋。
笔者认为，积极引进融资租赁这种新型的金融工具来参与保障性住房的建设，是可以化解全部由政府作为保障性住房建设主体的压力，且通过融资租赁方式可以有效的将多渠道的社会投资投入到社会保障性住房的建设中来。

一、现行我国保障房建设及融资均由政府为主导存在弊端

我国目前的保障性住房项目，主要采用“政府委托代建、企业先期投入、银行融资推动、政府承诺回购”的方式运作。
在我国这种全部由政府主导的建设、融资体系中，政府始终处于保障性住房发包、建设、产权人及主要的融资主体地位，使每一地方政府都面临着巨大的保障性住房建设及资金融资的压力，虽然中央政府下达了巨额专项资金，但受土地财政的驱使，地方政府不能或不愿在百姓住房上多投入，国有房地产公司也热衷于商业地产的开发，也就是说该建设、融资体系的主体唯一性将是保障性住房将来顺利发展的阻碍。
在发达的西方国家，这种公共保障住房已经进行了私营化。
在美国，20世纪60年代初，政府就鼓励私营机构进入廉租房建设领域。美国政府建设资金融资担保和租金补偿计划。美国私营机构建设并持有的公共租屋占比不断增大，约占全部公共租屋的三分之一。
在德国，采用“政府+合作”的模式。政府和社会投资人（开发商、建筑企业或个人）合作。政府划定区域用于建设保障性住房，参与建设的社会投资人与政府签订合作协议，在一定期限内按成本价将房屋出租给低收入群体，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。
保障性住房的融资租赁方式，能够使社会资金投入到融资租赁公司，并以融资租赁公司作为保障性住房的权利主体，以达到有效的化解政府作为建设、融资唯一主体的被动局面。

二、尝试融资租赁进行保障房建设的构想

1、融资租赁概念
根据《合同法》第十四章关于融资租赁合同的定义，可知融资租赁就是指出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择，出资向出卖人/供货人购买租赁物，提供给承租人使用，收取租金的交易。其特征体现至少“三方当事人”，即出卖人、出租人、承租人，“两份合同”，即融资租赁合同和租赁物买卖合同，以及在融资租赁期限届满后，可以对租赁物进行处置等独有的商业交易性质。
2、保障房融资租赁的当事人
在保障房的融资租赁中，涉及的当事人不止于三方，至少包括：
出卖人：通过政府招投标确认资格的开发建设单位；
出租人：融资租赁公司，为名义上保障性住房的产权人；
承租人：政府保障性住房运营机构，又为保障性住房的转租人；
使用者：经济适用房的购房者和廉租房、公共租赁房的住户，为保障性住房的终端承租人；
投资方：股东、银行、各类投资基金、民间资金等融资租赁项目的投资人。
3、保障性住房的融资租赁交易结构
（1）开发建设企业为保障房融资租赁的供货人，即保障房的产品生产者。开发建设企业其只是融资租赁产品的生产商，不再是销售商。
（2）地方国有保障性住房运营机构为承租人，和融资租赁公司签订《融资租赁合同》，融资租赁公司作为出租人根据承租人国有保障性住房运营机构的要求，购买由招标确定资格的房地产开发建设企业建造的保障性住房，并向开发建设企业支付购房款。由于土地由政府行政划拨，融资租赁公司只需支付给开发企业建造开发成本及微利，价格由政府住房保障机构确定。
（3）地方国有保障性住房运营机构将承租的保障性住房转租给符合条件的住户，并收取租金。其中，经济适用房也可以先租后买，以租金形式支付，在达到一定年限后，转为产权房。保障性住房运营机构将收取的租金以及给予出租人的保障性住房建设的行政性补贴支付给出租人融资租赁公司。
（4）融资租赁公司收回投资成本及利润的方式有如下5种方式：
①一部分经济适用房直接全额转让给符合条件的购房户，收回的转让款；
②一部分经济适用房支付保证金后，在融资租赁年限内支付的租金；
③廉租房和公共租赁房等保障性住房的租金收入；
④廉租房和公共租赁房的融资租赁租赁期限届满，在符合条件下转让给终端住户的转让款；
⑤在和承租人保障性住房运营机构签订《融资租赁合同》约定的租赁期届满后，对于租赁物产权处置后的转让款；
⑥政府给予出租人因建设保障性住房的行政性补贴收入。
5、出租人的建设资金来源
进行保障性住房建设的融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，在货币市场及资本市场采取信贷、发债（信托）、委托投资、上市等融资手段，吸收社会投资，保障性房地产项目存在开发期可控、周期比较短等特点，同时，项目总投资较低，开发成本可控。安全可靠、收益稳定的租金收益也能够吸引社保资金、住房公积金、保险投资资金，以及寻求长期投资标的的民间资金。参与融资租赁保障房建设的资金可以获得合理、稳定、安全的收益率，是出租人获得多样化资金来源的商业驱动，而这个收益率，是保障性住房得以建成需要付出的最基本代价。
6、采用融资租赁方式进行保障性住房建设的意义
在我国的保障房建设中引进融资租赁方式，采用各方共赢的商业模式，能够减轻政府压力，化解建设及融资压力。采取“政府规划供地，国有主体发包，竞争招标建设，融资租赁购置，统一承租转租”的模式。这个模式可以理解为：地方政府控制公租房、廉租房、经适房的地价，让国有保障性住房运营机构根据政府的规划，成为发包方，中标房地产建设、开发企业购地建设。融资租赁公司根据中标价向建设、开发企业支付价款，国有保障性住房运营机构统一以融资租赁方式承租，到期后按照约定进行处置融资租赁物。在发达国家，融资租赁已成为“朝阳产业”，在美国的固定资产投资中，融资租赁与银行、证券分庭抗礼，形成三分天下的融资格局。
在这个链条中，开发商的角色只是购地建设，而不再是开发、建设、销售“三位一体”。而融资租赁公司成为资金供给方和名义上的保障性住房所有者。国有保障性住房运营机构除了担任发包方，还要兼任保障性住房的承租人和管理者，它从融资租赁公司手里租下保障性住房，并将其转租给住户。
融资租赁对于保障性住房的“先租后买”的方式，比如在《上海市经济适用住房管理试行办法》第二十五条就有体现：“经批准租赁经济适用住房的申请户，可以在签订《经济适用住房租赁合同》时，向区（县）住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的，承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后，可以按照该经济适用住房原销售价格，在规定期限内予以购买。购房款付清前，承租人应当按照规定支付租金。”这种保障性住房的融资租赁集租赁、买卖、借贷三者优点于一体，能够实现政府、使用者、开发建设企业、经营者、投资方以及产业发展等多方共赢。

三、实现融资租赁方式进行保障性住房建设的法律障碍

1、保障性住房等不动产能否作为“融资租赁物”的法律问题
我国《合同法》第十四章关于融资租赁合同中，对于融资租赁的租赁物并没有明确是否包含房产、不动产等固定资产。但是在《金融租赁公司管理办法》第十九条规定，“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。”房屋当然是固定资产。但是在《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》第十二条中却规定，“融资租赁公司的经营范围应符合国家产业政策，经批准，融资租赁公司可经营下列业务：（一）国内外各种先进或适用的生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械、交通运输工具（包括飞机、汽车、船舶）等机械设备及其附带技术的直接租赁、转租赁、回租、杆杆租赁、委托租赁、联合租赁等不同形式的本外币融资性租赁业务；”这里把融资租赁的标的物归纳为机械设备及其附带技术。虽然并不严密，但是却没有房屋之类不动产这一点，却是明确的。可见，对于融资租赁的本质特征及其租赁物的适用，金融租赁公司以及外商投资租赁公司的两大监管当局银监会和商务部却未有共识。我国的几稿《融资租赁法》（草案）中，也并没有将不动产列为租赁物范畴。
但是，值得我们注意的是，在2008年11月13日国际统一私法协会通过的《租赁示范法》第二条中，对于租赁物的定义为：“租赁物，是指所有承租人用于生产、贸易及经营活动的财产，包括不动产、资本资产、设备、未来资产、植物和活动以及未出生的动物。这一术语不包括货币或有价证券，动产不因附着于不动产或成为不动产的一部分而不再是租赁物。”（见张雅萍主编的《融资租赁法律手册》一书）
我国已签署加入的《国际融资租赁公约》的第一条第1款称“本公约管辖第2款所指的融资租赁交易，其中，一方（出租人），按照另一方（承租人）的规格要求同某个第三方（供货人）订立一项协议。根据该协议，出租人按承租人就涉及其利益的部分所认可的条件取得成套设备、资本货物或其它设备（设备）（plants, capital goods or other equipment (the equipment)）”财政部会计准则委员会把该阐述翻译为“不动产、厂场和设备”，并且在财政部“关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（二）”中对于“融资租赁方式”租入的固定资产发生的固定资产后续支出的原则处理也作了规定。所以，房产作为最经典的不动产，应当明确列为融资租赁的标的物。
因此，在法律层面上将不动产即包含保障性住房纳入融资租赁物范畴，是启动融资租赁方式进行保障性住房建设的法律保障前提。
2、保障性住房建设融资租赁的税收问题
（1）契税、房产税
贵州省人民政府


贵州省军人抚恤优待实施办法
贵州省人民政府

第一条 根据国务院发布的《军人抚恤优待条例》（以下简称《条例》）的规定，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 中国人民解放军的现役军人（含 由现役军官改任的文职干部），革命伤残军人，复员军人（在乡的红军失散人员按复员军人对待），退伍军人，革命烈士家属，因公牺牲（含失踪）军人家属，病故军人家属，现役军人家属，统称优抚对象，依照《条例》和本办法的规定享受?
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第三条 本办法所称的“家属”，指按规定享受抚恤优待的军人的父母，配偶、子女；依靠军人生活的十八周岁以下的弟妹；军人出生自十八周岁期间，因丧失父母或父母无抚养能力，其他亲属（或其他亲属以外的人员）自愿或受托连续抚养军人逾七年以上现在又必须依靠军人生活的
，且经乡（镇）人民政府证明或公证，由县级人民政府批准者。
第四条 军人抚恤优待工作实行国家、社会、群众三结合的制度，保障军人的抚恤优待与国民经济的发展相适应，使抚恤优待标准与我省人民生活水平同步提高。
第五条 国家机关、社会团体、企业事业单位和公民应当依照《条例》和本办法的规定履行应尽的职责和义务。
第六条 对于抚恤优待工作成绩显著和优抚对象在四化建设中成绩突出的单位和个人 ，县以上各级人民政府应给予表彰和奖励。

第二章 死亡抚恤
第七条 现役军人死亡，根据死亡性质和本人死亡时的工资收入，按照下列标准发给其家属一次性抚恤金；
（一）革命烈士，四十个月工资；
（二）因公牺牲军人，二十个月工资；
（三）病故军人，十个月工资。
军人死亡时的工资收入，军官为职务薪金、军衔薪金、军龄（含工龄）薪金三项之和；军队文职干部为职务工资和军龄（含 工龄）工资两项之和；未参加工资改革的军队离休干部为职务薪金、行政级别薪金和生活补贴三项之和；参加工资改革的授予军衔的军队离休干部则按中央军委
的规定执行。
义务兵和月工资低于正排职军官工资标准的其他军人（包括志愿兵、专业军士、军士长，取得军籍的军队院校学员）死亡时，按基准军衔为少尉的正排职军官的职务薪金（第二档次）和军衔薪金两项之和计发一次性抚恤金。
第八条 一次性怃恤金由持证的死亡军人家属户口所在地的县（市、区）特区民政部门（以下简称县民政部门）按下列规定发给：
（一）有父母（或抚养人）无配偶的，发给父母（或抚养人）；
（二）有配偶无父母（或抚养人）的发给配偶；
（三）即有父母（或抚养人）又有配偶的，各发半数；
（四）无父母（或抚养人）和配偶的，发给子女；
（五）无父母（或抚养人）、配偶、子女的，发给未满十八周岁以下弟妹。
（六）无上述亲属的，不发。
第九条 立功和获得荣誉称号的现役军人死亡，一次性抚恤金按照《条例》规定比例增发，荣立多等或多次功勋的，按其中最高等功勋的增发比例计算；不累计折算提高功勋等次。
一九五二年一月《中国人民解放军立功与奖励工作条例（草案）》颁发以前立功的军人，甲等功可按一等功计算；乙等功、大功可按二等功计算；丙等功、中功、小功、晋功、四等功可按三等功计算。
集体获得荣誉称号的，其个人不增发一次抚恤金。
第十条 革命烈士、困公牺牲军人、病故军人的家属，按照下列条件，经居住地的县民政部门批准，享受定期抚恤金。
（一）父、母、抚养人、夫、妻无劳动能力和生活收入的，或虽有一定生活收入，但不足以维持当地一般群众生活的；
（二）子女末满十八周岁，或虽满十八周岁因读书或伤残而无生活来源的；
（三）必须依靠军人生前供养的十八岁以下弟妹。
享受定期抚恤金的人员户口迁移时，应同时办理抚恤金转移手续。户口迁出地的县民政部门负责发给当年的定期抚恤金。户口迁入地的县民政部门应凭转移手续，按本地规定的定期抚恤金标准，从第二年一月起予以抚恤。
第十一条 定期抚恤金的标准，按照民政部、财政部规定，结合我省情况，由省民政厅会同财政厅制定。
第十二条 革命烈士家属、因公牺牲军人家属、病故军人家属中的 孤老（男满六0岁，女满五十五岁，且无儿女者）、孤儿（未满十八周岁，且丧失父母、抚养人者），其定期抚恤金在当地规定的标准基础上提高20%。
第十三条 享受定期抚恤金的人员死亡后，除发给当月应领定期抚恤金外，另加发半年定期抚恤金作为丧葬补助费，同时，注销定期抚恤金领取证。

第三章 伤残抚恤
第十四条 《条例》施行前退出现役的军人，因战因公致残，有档案记载或确切证明，残情符合二等乙级（含二等乙级）以上者可予以补办评残手续，由居住地的县民政部门申报，地、州（市）民政局审查，省民政厅审批。
《条例》施行后退出现役的军人。申请补办评残手续者，由其原部队按规定办理。
第十五条 退出现役的革命伤残军人的伤残抚恤金或伤残保健金，由其户口所在地的县民政部门发给。
退出现役的革命伤残军人户口迁移，应同时办理伤残抚恤转移手续，户口迁出地的民政部门负责发给当年的伤残抚恤金或伤残保健金，户口迁入地的民政部门应凭《革命伤残军人证》和转移手续，从第二年一月起予以抚恤。
第十六条 伤残抚恤金和伤残保健金的标准，按照民政部、财政部有关规定执行。
第十七条 退出现役的特等、一等革命伤残军人由国家进行分散供养或集中供养。
（一）分散供养
1. 特等、一等革命伤残军人退役后，原则上在本人原征集地或配偶居住地的县城或区、镇所在地供养，本人愿意回入伍时所居村、寨的，应当允许。本人的口粮、食油和副食品，按照当地政府机关工作人员的定量标准，由国家供应。
2.分散供养的特等、一等革命伤残军人要求将农业户口的配偶及十八周岁以下的子女（或已超过十八周岁仍在学校读书的子女）转为非农业户口的，由公安、粮食部门给予办理户粮农转非手续。
3.接收安置地的县级人民政府应妥善安排他们的住房。原系城市居民户征集入伍并回原地安置，其住房确实困难的，原则上由当地政府责成房管部门从公房中予以解决。其他需要建房的（一般砖木结构，建筑面积五十平方米），其经费由省及各级财政给予适当补助。所需的建筑材料?
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4.特等、一等伤残军人的配偶，符合招工条件的，当地劳动部门应优先给予安排工作。
（二）集中供养
1.特等、一等伤残军人退出现役，有下列条件之一者，由荣军康复医院集中供养。
（1）因伤残后遗症需要经常医疗处置的；
（2）生活需要护理不便分散照顾的；
（3）独身一人不便分散安置的。
2.符合条件并需要集中供养的，由部队与原征集地的县级人民政府联系，经同意后，由县民政部门具体办理申报手续。经省民政厅批准，荣誉军人康复医院接收他们入院休养、康复。经过康复，要求回家乡安置的，原申报入院的县应积极做好接收和分散供养工作。要求结婚的，应分
散回家乡再行结婚。
第十八条 退出现役后分散供养享受伤残抚恤金的特等、一等革命伤残军人，由当地县民政部门发给护理费。享受离退休待遇的特等、一等革命伤残军人的护理费，由发给其离休工资或退休费的单位发给。
第十九条 革命伤残军人死亡待遇：
（一）革命伤残军人死亡后，停发伤残抚恤金（或保健金）和护理费，同时注销抚恤证件，留作纪念。原领取伤残抚恤金的，由其家属居住地的县民政部门按照当地国家机关工作人员的丧葬补助标准发给丧葬补助费；原领取伤残保健金的，由其所在单位按规定发给丧葬补助费。
（二）因战致残，在评残发证一年内因伤口复发死亡的，经医院证明，由家属居住地的县民政部门按照革命烈士的抚恤标准发给一次性抚恤金，其家属享受革命烈士家属待遇。
（三）因战致残，在评残发证一年内因伤口复发死亡的，或因公致残，医疗终结评残发证后因伤口复发死亡的，原领取伤残抚恤金者，由家属居住地的县民政部门按因公牺牲军人的抚恤标准，发给一次性抚恤金，其家属享受因公牺牲军人家属的待遇。原领取伤残保健金者，由其所在?
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（四）革命伤残军人因病死亡的，原领取伤残抚恤金者，由家属居住地的县民政部门另增发半年伤残抚恤金，作为一次性补助，其中因战因公致残 的特 、一等革命伤残军人的家属，享受病故军人家属的待遇；原领取伤残保健金者，其抚恤按本单位有关病故人员的规定办理。
（五）退出现役的革命伤残军人死亡，按因公牺牲军人或病故军人对待的，不发《革命军人因公牺牲证明书》或《革命军人病故证明书》，只在《革命伤残军人证》上注明，作为其家属享受有关待遇的凭证。

第四章 优 待
第二十条 对服现役的义务兵家属实行普遍优待。优待金由县级人民政府根据其实际情况，采取平衡负担的办法统筹解决。
第二十一条 结合征兵落实优待，优待标准，一般地区户均一年不得少于二百元；贫困地区户均一年不得少于一百五十元。优待金按年兑现。随着经济的发展，按当地年人均纯收入增长的情况增加。
第二十二条 优待义务兵家属，可根据军人在部队的服役年限和贡献大小区别给予优待和奖励。具体办法，由县级人民政府制定。
第二十三条 优待金由义务兵入伍时的户口所在地政府发给，非户口所在地入伍的义务兵不予优待。优待兑现后，由当地人民政府通知现役军人所在部队和本人。
现役军人家庭户口迁移时，应持户口和迁出地县民政部门的优待证明，到迁入地县民政部门办理登记手续后，按当地规定予以优待。
义务兵超期服役，地方政府接到部队团以上单位机关的通知，可继续给予优待；没有部队通知的，服现役期满，即停止发给优待金。
志愿兵、军队院校干部学员，以及从地方直接招收的军队院校的学员、文艺体育专业人中，其家属不享受义务兵家属的优待金待遇。
第二十四条 二等乙级以上的革命伤残军人，孤老烈属免服义务工。
第二十五条 领取伤残抚恤金的革命伤残军人，享受如下医疗待遇。
（一）残情在二等乙级以上（含二等乙级）的，享受公费医疗待遇：具体手续，由当地公费医疗主管部门办理。
（二）三等残情，因伤口复发治疗所需医疗费由县民政部门解决；因病治疗所需医疗费原则上由本人支付，确有困难的，由县民政部门酌情给予补助。
（三）因战因公致残，因伤口复发，经批准到外地治疗或安装假肢、辅助器等，其交通费、食宿费用和住院治疗期间伙食费由县民政部门给予适当补助。
第二十六条 领取伤残保健金的革命伤残军人，享受其所在单位的医疗待遇。因伤口复发医疗和经批准需到外地安装假肢的，其交通、食宿费用，由其所在单位按公（工）伤待遇办理。
第二十七条 革命伤残军人因伤残需要配制或更新代步手摇三轮车的，本人应将书面申请和伤残抚恤证一同交所在县民政部门审核后，逐级上报，由省民政厅审批配备；需要安装或修理假肢等，由当地县民政部门按条件审批，省假肢厂凭其民政部门证明给予办理。
第二十八条 革命烈士、因公牺牲军人、病故军人、现役军人的家属，带病回乡的复员退伍军人（经军队团以上后勤机关出具有关证明 ），不享受公费医疗待遇的，因病治疗无力支付医疗费，由当地卫生部门酌情给予减免。
第二十九条 革命伤残军人凭《革命伤残军人证》乘坐国营火车、轮船、长途汽车和国内民航客机，准予优选购票，并按规定享受减收票价的优待。
第三十条 领取伤残保健金的人员所在单位，不得因其伤残而解聘（或解雇）。必须解聘（或解雇）的经征得当地县民政部门同意，其生活低于当地职工生活水平的，可改领伤残抚恤金。
第三十一条 全省城乡的乡、村、街道以及大中型厂矿要建立和完善各种形式的优抚服务组织，为优抚对象提供服务。
第三十二条 各级人民政府和有关部门应从资金、物资、技术、信息等方面 ，大力扶持优抚对象发展生产，勤劳致富。
第三十三条 优抚对象在与其它群众同等条件下，享受下列优先权：
（一）国家机关和企业、事业单位对职工的录用；
（二）学校、培训班对学员的录取，中等以上学校助学金待遇的取得和中、小学学杂费的减免；
（三）扶持生产和社会救济款物的领取；
（四）各种贷款的取得；
（五）农业生产资料的供应；
（六）公有房屋的分配；
（七）农村建房用地及建筑材料的分配。
第三十四条 家居农村的革命烈士家属符合招工条件的，当地县级人民政府应安排其中一人就业。
第三十五条 革命烈士子女、革命伤残军人报考本省中等专业学校、高等学校，录取时可降低一个分数段（10分）。革命伤残军人的录取年龄可放宽至二十八周岁。
第三十六条 各级人民政府应关心优抚事业，积极举办光荣院，收养无人照顾的革命烈士家属和其他无固定收入孤老优抚对象。没有光荣院的也应在社会敬老院、社会福利院设光荣间收养他们，或组织群众给予妥善照顾。
第三十七条 未参加工作的复员军人、红军失散人员、带病回乡的退伍军人，由县民政部门按照规定的条件给予定期定量补助。
第三十八条 享受本办法规定的抚恤和补助待遇的优抚对象，生活仍有困难的，所在地的乡、镇人民政府应给予照顾，社会和群众应给予优待。
第三十九条 县民政部门应每年对定期抚恤和定期定量补助工作进行督促检查，做到对象准确，符合标准，发放及时，手续完备。

第五章 附 则
第四十条 本办法适用于中国人民武装警察部队。
第四十一条 本办法由省民政厅负责解释。
第四十二条 本办法自发布之日起施行。我省过去颁布的有关军人抚恤优待的规定，与本办法不一致的，以本办法为准。



1990年5月16日